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都市計画法とは

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序のある整備を目的としている法律です。この法律により、全国にある土地を「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つに分けています。

都市計画区域は、計画的に街づくりをするための区域です。大都市はもちろん比較的人口が少ない自治体でも都市計画区域に指定されているでしょう。

都市計画区域はさらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されます。市街地区域はすでに市街地を形成している区域、今後優先して市街地を形成すべき区域で、東京23区はほとんどが市街化区域です。

一般的に都市計画区域で市街化区域であれば土地は高くなります。一方で、都市計画区域外は人口密度が低いエリアであるため、土地のニーズがあまりなく土地の価格も安くなることが多いです。

また、都市計画区域内でも市街化調整区域だと、農地・森林を守ることに重点が置かれています。住宅を建てることができないため、土地の価値が低くなるのです。

用途地域とは

都市計画区域内の市街化区域には、景観保護・防火対策などの観点から21の地域区分があります。用途地域はそのうちの1つで、13地域に分けられています。

主に住居系・商業系・工場系があり、建てられる建物の用途が多いほど価格は高くなりやすいでしょう。

接道義務

都市計画法で定められている都市計画区域と準都市計画区域では、「幅4m以上の道路に間口2m以上接している」という条件を満たしていないと建物が建てられません。

古い建物が建っている土地のなかには、道路に面した部分を分割してしまったことで接道義務を果たしていない土地も存在します。取り壊し・建て替えができず、再建築不可と記載して売り出さなくてはいけないため、土地の価格は低くなってしまうでしょう。

セットバック

接道義務を満たしていない土地には、建物が建てられません。そのような土地に新たに建物を建てる場合、前面道路の中心線から敷地を後退させて接道義務を満たす、という方法があります。

これをセットバックといいます。セットバックした部分は道路とみなされ、その分土地は縮小するものの建物が建築可能になるのです。

ただし、実際にはセットバッグ後の面積しか使用できないため、セットバッグする分は土地の価格が低く査定されます。